Comment vendre sa villa aux meilleures conditions !
1er clé - Le prix de vente
Qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain ou même d’un appartement, que votre bien se situe dans le canton de Vaud, du Valais, de Fribourg ou encore du Jura, les méthodes d’évaluation restent identiques. L’estimation, en l’occurrence d’une maison, est importante car :
- Elle vous permet d’obtenir un prix de vente optimal.
- Elle vous permet d’attirer les acheteurs potentiels.
- Elle limite les négociations.
- Elle évite les délais de vente prolongés.
- Elle vous permet de prendre des décisions éclairées concernant votre propriété.
Elle garantit un prix de vente qui sera validé par les banques.
Je vous présente à travers cet article, la méthode la plus utilisée en Suisse, par les courtiers professionnels, pour déterminer le prix de vente d’une propriété d’habitation principale ou secondaire.
1 – Votre terrain
Celui-ci se calcule selon un prix au mètre carré. Ce coût au m² est influencé par plusieurs paramètres citez ci-dessous.
- La Considération de sa situation : L’emplacement est un facteur clé dans l’évaluation d’un terrain. Je tiens tiens compte de la proximité des commodités (écoles, commerces, transports en commun), de la qualité du quartier, des perspectives de développement futur, de l’accès aux routes principales. Un élément important à considérer que je prends soin de vérifier, c’est l’existence d’un risque potentiel tels qu’un glissement de terrain, une inondation ou l’existence d’une quelconque pollution anormale.
- Ses caractéristiques propres : J’analyse les caractéristiques spécifiques d’un terrain telles que sa taille, sa topographie, sa forme, son orientation et sa vue.
- Sa zone d’affectation et ses servitudes : Je me renseigne sur le règlement d’urbanisme et les restrictions applicables au terrain. Je vais vérifier s’il existe des servitudes qui peuvent limiter son utilisation. Ces facteurs sont importants car ils peuvent sensiblement affecter la valeur du terrain.
2 – Le bâti
Votre bien est évalué par mes soins essentiellement sur la base des critères qui suivent :
- son cubage en m³
- les travaux préparatoires nécessaires à la réalisation du gros œuvre
- le degré de finition du second œuvre
- Sa valeur à neuf
- les rénovations et améliorations effectuées depuis l’existence du bien
- l’ancienneté de votre villa
- le style architectural
- le niveau de qualité des matériaux utilisés
- Les frais de raccordements
Tous ces critères vont être pris en compte dans la détermination du prix de votre humble demeure.
Concrètement…
Le coût de construction à neuf est influencé par différents facteurs, dont l’un est la situation du marché mondial. Les prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre peuvent varier en fonction de l’offre et de la demande sur le marché de la construction.
Sur le plan local, le coût de construction à neuf peut évoluer en fonction de la topographie de votre terrain et des contraintes plus ou moins importantes en matière de construction.
Par exemple, une construction en centre-ville nécessitera potentiellement beaucoup plus de précautions et pourrait être soumise à une réglementation plus stricte afin de préserver la sécurité, la tranquillité et l’accessibilité de l’environnement direct. En revanche, une construction en zone rurale pourrait bénéficier d’une plus grande liberté d’action.
Les facteurs que je viens de mentionner permettent, en partie, aux économistes et aux spécialistes suisses comme par exemple Wüest Partner qui est le plus réputé, ou encore IAZI, Fahrländer Partner, etc., de déterminer les tarifs usuels dans les différents cantons et plus précisément dans les communes.
Ces tarifs seront utilisés et ajustés notamment par les architectes, les constructeurs et les professionnels de l’immobilier en fonction du standing du bien à construire ou à évaluer.
3 – La vétusté
Afin d’évaluer au plus juste la vétusté de votre bien, je vais prendre en compte plusieurs facteurs.
Voici quelques éléments considérés…
L’âge du bâtiment : J’examine l’année de construction du logement pour évaluer l’usure naturelle et les éventuels besoins de rénovations.
- L’état général du logement : J’inspecte attentivement l’état des différentes composantes du logement, telles que la toiture, les murs, les sols, les fenêtres, les installations électriques et sanitaires. Les signes de détérioration, de dégradation ou de vices apparents sont pris en compte.
- Les rénovations antérieures : Les rénovations et les améliorations effectuées dans le passé sont évaluées pour déterminer dans quelle mesure elles ont contribué à maintenir l’état du logement ou à le rénover.
- Les normes de construction et les exigences légales : Je prends également en compte les normes de construction en vigueur au moment de la construction du logement. Si des éléments du logement ne respectent plus ces normes, cela peut être considéré comme une vétusté en fonction du contexte.
- Les entretiens réguliers : L’entretien régulier du logement est également pris en compte. Si le propriétaire a négligé l’entretien de certaines parties du logement, cela peut aussi être considéré comme une vétusté.
En me basant sur ces différents éléments, j’attribue un pourcentage maximum de 1% par année sur une durée maximum de 30 à 35 ans. Ce taux peut varier en fonction de l’importance des défauts et de l’ampleur des travaux nécessaires pour remettre le logement en bon état.
4 – Les aménagements extérieurs
Mes premières expériences professionnelles étaient celles d’ouvrier paysagiste. Par la suite, j’ai exercé en tant que conseiller en aménagement de jardin, accompagnant mes clients dans l’aménagement, l’entretien et le traitement phytosanitaire de leurs espaces extérieurs.
Ces années d’expérience sont précieuses pour vous aujourd’hui, car j’ai acquis de solides connaissances dans ce domaine. Elles me permettent de préciser et de justifier mon évaluation auprès des acquéreurs, les rassurant ainsi sur cet aspect. Cette expertise renforce la valeur de votre bien aux yeux de ceux-ci et les motive naturellement, et à juste titre, à faire une offre d’achat sans négociations potentielles sur ce point.
Les agences appliquent principalement un montant sur la base de barèmes simplifiés. Cette pratique n’est pas incorrecte et fonctionne relativement bien, cependant, dans de nombreux cas, elle peut fausser à la hausse ou à la baisse l’évaluation globale de votre propriété. Cela peut entraîner une prolongation de la vente en raison de négociations de l’acquéreur sur ce point spécifique. De plus, si votre courtier n’est pas en mesure de justifier clairement l’évaluation de cet aspect, il risque certainement de vous recommander de baisser votre prix sans même avoir traité l’objection de l’acquéreur.
C’est pourquoi j’attache également beaucoup d’importance à l’aménagement de vos extérieurs, en prenant en compte les points suivants…
- L’aménagement paysager : J’évalue la conception et l’entretien du jardin, des pelouses, des massifs floraux, des arbres, des haies, des plantes et des éléments décoratifs extérieurs tels que les fontaines, les étangs, les allées, etc. Je considère l’aspect harmonieux de l’agencement, l’esthétique, la diversité végétale, la qualité générale du paysage, ainsi que l’état de santé et l’âge des arbres et arbustes d’ornement.
- Les installations extérieures : J’examine les équipements extérieurs tels que les terrasses, les balcons, les vérandas, les piscines, les spas, les aires de jeux, les espaces de détente, les barbecues, les abris de jardin, etc. J’évalue leur qualité de construction, leur état général, leur fonctionnalité et leur adéquation par rapport aux besoins.
- Les éléments de clôture et de sécurité : Je vérifie l’état des clôtures, des portails, des systèmes de sécurité, des éclairages extérieurs, des systèmes d’arrosage automatique, etc. Je m’assure qu’ils sont en bon état de fonctionnement et qu’ils remplissent leur rôle en termes de sécurité et de protection.
- Les accès et les voies d’accès : J’évalue les allées, les trottoirs, les escaliers, les rampes d’accès, les parkings, les entrées de garage, etc. J’en tiens compte de leur état général, de leur facilité d’utilisation, de leur accessibilité et de leur esthétique.
- Les équipements extérieurs spécifiques : Si le bien dispose d’équipements spécifiques tels qu’un jardin potager, un terrain de sport, une aire de jeux pour enfants, un espace pour animaux domestiques, etc., j’évalue leur qualité, leur état d’entretien et leur fonctionnalité.
Mon évaluation des aménagements extérieurs se fait en prenant en compte ces différents éléments et en les comparant aux normes actuelles ainsi qu’aux standards de qualité des villas voisines et de celles qui sont en concurrence directe sur le marché.
J’accorde également une importance particulière à l’impact de ces aménagements sur la valeur globale du bien immobilier, notamment en termes d’attrait, d’utilisation pratique et de potentiel d’amélioration ou d’extension.
Cette évaluation me permettra de cibler au mieux la ou les catégories d’acquéreurs et d’ajuster l’argumentaire de vente afin de mettre en avant les avantages, sans pour autant ignorer les objections qui pourraient survenir lors des visites ou à la réception des offres.
Bon à savoir
- Un bien surestimé ne sera pas financé en totalité par les banques, conformément à la règle des 20% de fonds propres et 80% de taux d’avance.
Dans ce cas, la banque demandera aux acquéreurs de prendre à leur charge la différence de prix entre l’estimation de la banque et le prix de vente demandé. Les acquéreurs devront donc apporter les 20% de fonds propres habituels + le montant équivalent à la différence entre le prix de vente demandé et l’estimation de la banque.
Il est donc très probable que les intéressés se désistent en raison d’un manque de liquidités et/ou de la réalisation que le prix demandé est trop élevé, compte tenu du risque important que la banque ne souhaite pas couvrir. - Un bien sous-estimé ne vous permettra pas d’obtenir le maximum financier que vous pourriez obtenir si votre bien avait été correctement estimé.
- Il est important de retenir que l’estimation n’est pas une science exacte, on ne peut donc prétendre calculer un prix précis au centime près. Cependant, mon expérience et mes qualifications vous permettront de partir sur une base solide et fiable grâce à une estimation précise et justifiée, soutenue par des arguments soigneusement étudiés.
Voici nos dernières vidéos de commercialisation des biens qui nous ont été confiés par nos clients.
Voici quelques commentaires de nos clients qui ont été satisfait de nos services :
- M. Legrand Rodolphe (05.2021):J’ai rencontré Charlie par l’intermédiaire d’un ami, Nelson Rocha, qui m’avait recommandé les services de l’agence Goodimmo. J’ai été très satisfait par la vente rapide de mon bien immobilier sur la Riviera et de surcroît à un très bon prix, le tout avec sérieux, compétences et efficacités.
- Mme et M. Colette et Michel Surnier (09.2022): Nous avons pris contact avec monsieur Gardien le mardi 02 août 2022 pour la vente de notre appartement. Le 3 août, il vient visiter l’appartement en question et le 05 août le mandat de courtage est établi. Le mardi 05 septembre 2022 nous avons signé l’acte de vente chez le notaire. C’est une histoire rondement menée. monsieur Gardien connaît bien son sujet, nous ne pouvons que le recommander. Bravo à Monsieur Gardien.
- Mme Malaspina Véronique (03.2023) : Je ne peux que recommander les services de Goodimmo. Monsieur Gardien est professionnel, aimable et très disponible. Il a été efficace et de bon conseil pour la vente de notre appartement.
J’espère que cet article vous a plu et vous a renseigné selon vos attentes.
Je suis volontiers disponible pour procéder à l’estimation de votre bien.
Je vous répondrai dans les plus brefs délais afin de discuter de votre projet et de réaliser une estimation en vue d’une collaboration pour la vente de votre villa.
Faite moi une demande via le formulaire que vous trouverez en cliquant juste ici.
Au plaisir de découvrir votre projet.
Avec mes meilleures salutations,
Charlie Gardien
Le gardien de vos transactions immobilières
+ de 60 transactions réalisées depuis 2017
079 854 95 32