L’impôt sur le gain immobilier
Aperçu de la réglementation fiscale
L’impôt sur le gain immobilier est une composante essentielle du système fiscal suisse. Il s’agit d’un impôt unique prélevé sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier.
La réglementation fiscale en Suisse prévoit des règles spécifiques pour déterminer le montant de l’impôt sur le gain immobilier, ainsi que les exemptions, les déductions fiscales et autres avantages auxquels les propriétaires peuvent prétendre.
Cet article vise à fournir un aperçu général de l’impôt sur le gain immobilier.
- Détermination de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Le prix d’acquisition comprend non seulement le prix d’achat initial, mais également les coûts liés à l’acquisition, tels que les frais de notaire, les commissions d’agence et les frais de rénovation admissibles correspondant aux travaux d’amélioration et d’agrandissement.
Il est important de conserver tous les justificatifs de dépenses afin de pouvoir les déduire de la plus-value immobilière lors du calcul de l’impôt.
Exemple :
Achat :
- Monsieur Coutaz a acheté son bien dans le canton de Vaud au prix de CHF 800’000.-
- Les frais de mutation (plus communément appelés frais de notaire) étaient de 5%, soit CHF 45’000.-
- Monsieur Coutaz a réalisé une extension via la construction d’une véranda pour le prix de CHF 25’000.- et un garage permettant d’abriter un véhicule au prix de CHF 50’000.-
Le coût total d’investissement est de :
800’000 + 45’000 + 25’000 + 50’000 = 920’000
Vente :
Monsieur Coutaz met en vente son bien 15 ans plus tard au prix de CHF 1’390’000.-
Il reçoit une offre 3 mois plus tard, qu’il accepte, au prix de CHF 1’350’000.-
Gain immobilier :
Monsieur Coutaz réalise un gain immobilier de CHF 430’000.-
C’est ce montant que retiendra le fisc afin d’établir la taxation sur le gain immobilier de Monsieur Coutaz suite à l’aliénation de son bien.
- Taux d’imposition
Le taux d’imposition sur le gain immobilier varie d’un canton à l’autre. Chaque canton a son propre barème fiscal et peut fixer des taux progressifs ou des taux fixes. En général, les taux d’imposition sont plus élevés pour les propriétés détenues depuis une courte période.
Exemple :
Dans le canton de Vaud, un propriétaire qui vend son logement 5 ans après son acquisition sera imposé à concurrence de 18%. Quant à lui, le propriétaire qui vend après 12 années sera taxé à seulement 13%.
Pour un gain immobilier réalisé de CHF 500’000.- suite à la vente de celui-ci :
Avec une imposition à 18%, cela représente CHF 90’000.- de taxe sur le gain immobilier. Dans ce cas, il reste donc CHF 410’000.- de gain après imposition qui a été réalisé sur 5 ans.
Avec une imposition à 13%, cela représente CHF 65’000.- de taxe sur le gain immobilier. Dans ce cas, il reste donc CHF 435’000.- de gain après imposition qui a été réalisé sur 12 ans.
Les taux d’imposition peuvent également varier en fonction du statut du vendeur (personne physique ou personne morale) et de l’utilisation du bien (résidence principale ou investissement locatif).
À titre d’exemple, voici les barèmes respectifs des cantons de Vaud et du Valais :
- Vaud
Jusqu’à 1 an 30%
1 an – 2 ans 27%
2 ans – 3 ans 24%
3 ans – 4 ans 22%
4 ans – 5 ans 20%
5 ans – 6 ans 18%
6 ans – 7 ans 17%
7 ans – 8 ans 16%
8 ans – 9 ans 15%
9 ans – 10 ans 15%
10 ans – 11 ans 14%
11 ans – 12 ans 14%
12 ans – 13 ans 13%
13 ans – 14 ans 13%
14 ans – 15 ans 12%
15 ans – 16 ans 12%
16 ans – 17 ans 11%
17 ans – 18 ans 11%
18 ans – 19 ans 10%
19 ans – 20 ans 10%
20 ans – 21 ans 9%
21 ans – 22 ans 9%
22 ans – 23 ans 8%
23 ans – 24 ans 8%
Dès 24 ans 7%
- Valais
L’imposition en Valais est calculée en fonction des années de propriété comme pour Vaud, mais tient également compte du montant du gain effectué, comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous.
- Exemptions et déductions fiscales
La réglementation fiscale suisse prévoit certaines exemptions, déductions et avantages fiscaux qui permettent de réduire le montant de l’impôt sur le gain immobilier.
Exemple :
la vente d’une résidence principale peut faire l’objet d’une imposition différée, notamment si le propriétaire a occupé le bien pendant une certaine période et qu’il réinvestit une partie ou la totalité du gain immobilier réalisé dans une autre résidence principale. Dans la mesure où il réinvestit une partie seulement du gain, le report de la taxation portera uniquement sur cette part de gain réinvesti. La part non réinvestie se verra imposée selon la réglementation habituelle.
De plus, certaines dépenses liées à l’amélioration énergétique du bien peuvent être déduites de la plus-value immobilière, réduisant ainsi l’impôt à payer.
- Calcul et paiement de l’impôt
Le calcul de l’impôt sur le gain immobilier est généralement effectué par l’administration fiscale cantonale. Le vendeur reçoit, après l’inscription de la vente au registre foncier par le notaire, un formulaire à remplir et à transmettre au service des impôts. L’administration fiscale examine ensuite la déclaration et détermine le montant de l’impôt dû.
Il arrive fréquemment que les vendeurs soumis à l’impôt sur le gain immobilier fassent appel au notaire afin qu’il réalise cette déclaration en bonne et due forme pour leur compte.
En somme, Afin de savoir à quelle sauce vous allez être mangé, nous vous recommandons d’évaluer avec votre courtier le montant de l’impôt sur le gain immobilier auquel vous serez soumis suite à l’aliénation de votre bien.
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